こんにちは。夫より年収が高い妻のぽちみんです。
うちは夫婦2人暮らし、世帯年収はおよそ1,100万円です。
内訳はざっくり夫が350万、私が750万円くらい。
私たちは3年前に、中古マンションをペアローンで購入しました。
実際に住宅ローン控除を利用している私たちのケースを使って、
住宅ローン控除を受けられる条件と控除額の算出方法を紹介します。
住宅ローン控除とはどんな制度？
「住宅ローン控除」がどんな制度かというと、
住宅をローンで購入した人に最長13年間、支払った所得税・住民税から毎年いくらか戻ってくる制度です。
「いくらか」っていうのがいくらなのかかが気になる！
このいくら控除されるかについては、購入する物件の種類と組んだローンの金額によって変わってきます。
こちらが物件の種類ごとに条件をまとめた表です。
| 住宅の種類 | 控除の対象となる借入限度額 (年末の時点でのローン残高) |
控除率 | 控除期間 | |
|---|---|---|---|---|
| 新築物件 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7% | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | |||
| その他 | 2,000万円（※） | |||
| 中古物件 | 長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 | 10年 | |
| その他 | 2,000万円 | |||
※2023年中に建築確認を受けていない・2024年6月30日までに建築されていない場合は対象外
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅などは、耐震性や省エネに優れているとして認定を受けている住宅のことです。
これらが当てはまるかどうかはホームページやパンフレットなどには載っていないことも多いので、
物件を扱っている不動産屋に問い合わせて確認してみましょう。
住宅ローン控除額の算出方法
住宅ローン控除は年末の時点でローンがいくら残っているかをベースにして、
そこに控除率（一律0.7%）をかけるのが基本的な考え方です。
例えば、年末時点でローンがあと3,000万円残っていたら、3,000万円×0.7%=21万円が翌年に控除されて戻ってきます。
これを控除期間の年数分、毎年繰り返します。ローンの残債は毎年減っていくと思うので、控除額も毎年減っていくということですね。
ただし、ここで注意点があります！
年末にローンがいくら残っていようと、表の「控除の対象となる借入限度額」が上限となります。
例えばローンが年末時点で3,000万円残っていたとしても、「中古物件」の「その他」を購入した場合は上限の2,000万円として計算します。
2,000万円以上のローン残債分については控除の対象となりません。
ぽちみんの場合の住宅ローン控除額
私たち夫婦は3年前に5,000万円の中古マンションを購入しました。
ペアローンで購入し、5,000万円のうちの私のローン借入額は3,000万円です。
ペアローンでマンションを購入した話は、
こちらの記事↓に詳しく書いたのでぜひご覧ください！
ペアローンで住宅ローン控除を受ける場合、ローンを組んだ2人それぞれが適用されます。
今回は私の分（3,000万円のローン）の住宅ローン控除について説明します。
先ほどの表でいうと私たちのマンションは「中古物件」の「その他」に当てはまるので、
控除の対象となる借入限度額は2,000万円です。
【中古物件・その他の場合の条件】
| 住宅の種類 | 控除の対象となる借入限度額 (年末の時点でのローン残高) |
控除率 | 控除期間 | |
|---|---|---|---|---|
| 中古物件 | その他 | 2,000万円 | 0.7% | 10年 |
私は毎月8万円をローン返済していますが、控除期間の10年間でローン残高が2,000万円を切ることはありません。（繰越返済をすれば別ですが）
そのため、2,000万円×0.7%×10年で、満額の140万円が戻ってくる想定です。
住宅ローン控除には所得制限がある
住宅ローン控除には所得制限があります。
また、その他にも適用するためにはいくつかの条件があります。
主な条件6つはこちらです。
年間所得が2,000万円以下であること
住宅ローン控除は年間所得が2,000万円以下でないと受けられません。
ここでは、年収ではなく「所得」であることに注意しましょう。
所得は年収から基礎控除や生命保険料控除など、各種控除分を引いたもの。
そのため年収＞所得となります。
年収が2,000万円を超えていても、所得が2,000万円以下なら住宅ローン控除は受けられます。
ローンの返済期間が10年以上あること
まず住宅ローンを組む人が対象になるものなので、現金一括などで買う人は対象となりません。
かつローンの期間は10年以上。
うちは35年ローンで購入しましたが、25〜35年ローンで家を購入する方が多いと思うので、
一般的なケースであれば当てはまりそうですね。
床面積が50㎡以上あること
床面積が50㎡以上の物件でないと住宅ローン控除の対象になりません。
間取りでいうと、イメージ的には2LDK以上という感じです！
この「50㎡」は登記簿上の面積です。
ウェブの住宅検索やチラシなどの記載と異なる場合があるので、
事前に不動産屋さんなどに確認しておきましょう！
ただし一部50㎡未満でも対象になる場合があります。
以下に当てはまる場合、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅も控除の対象となります。
- 新築住宅である
- 2024年までに建築確認を受けている
- 所得が1,000万円以下である
床面積の50％以上が居住用であること
店舗併用住宅などの場合、住宅部分の床面積が50%以上ないと控除の対象になりません。
また、その場合でも控除が適用されるのは住宅部分のみです。
100%居住用に家を購入するケースが多いかとは思いますが、
事業を始める場合などは注意です。
住宅取得後６か月以内に入居し、引き続き居住していること
住宅を購入したら6ヶ月以内に住み始めないといけません。
また、原則として住宅ローン控除が適用されるのは住み続けている期間となります。
仮に住宅を購入した後、
勤め先の会社から転勤を命じられて一家全員で引っ越した場合、
その家に居住をする人がいなくなれば
その期間は住宅ローン控除が受けられなくなります。
2025年12月末までに入居すること
住宅ローン控除はもともと2021年までの制度でした。
しかしその後税制が改正されて、現在では2025年12月31日までの延長が決まっています。
それ以降はまた延長されるか、もしくは2025年で終了となるかは分かりません。
住宅ローン控除を受けたい場合は早めに検討すると安心ですね。
以上が、住宅ローン控除が適用となる条件と控除額の算出方法でした！
実際に私たちが2024年に住宅ローン控除でいくら戻ってきたのかも、
こちらの記事↓に詳しくまとめたのでよろしければご覧ください。
住宅ローン控除には所得の制限もありますが、期限が2025年12月と迫っています。
住宅の購入を検討している方は、
住宅ローン控除が適用されるうちに買うべきかどうかも考える要素になりそうですね。
最後までお読みいただきありがとうございました！🥹