こんにちは。夫より年収が高い妻のぽちみんです。
うちは夫婦2人暮らし、世帯年収はおよそ1,100万円です。
内訳はざっくり夫が350万、私が750万円くらい。
私たちは3年前に5,000万円の中古マンションを購入し、それからは毎年固定資産税を支払っています。
恥ずかしい話、マンション購入してからもしばらく「固定資産税」というものの存在を知らず、突然振込用紙が自宅に届いてびっくりしました！笑
固定資産税は戸建てかマンションか、新築か中古かで額が異なります。
この記事では5,000万円中古マンションを購入した我が家の場合で、いくらの固定資産税がかかっているのかを紹介します！
固定資産税ってそもそも何？
固定資産税は、住宅・マンション・土地などの固定資産を所有する場合にかかる税金で、所有している限りは毎年支払いが発生します。
支払い先は、その固定資産が存在している自治体に対してです。（地方税）
毎年1月1日時点で資産を所有している場合に、4月からの1年間分の固定資産税支払い義務が発生します。
ローンは完済しても、固定資産税はずっと支払い義務が発生し続けます…
固定資産税はいつどうやって支払う？
固定資産税は、毎年4〜5月ごろに自宅に納税通知書が届きます。
固定資産税は最大4回まで分割して支払うことができ、納税通知書には4回分の支払い用紙が同封されています。
例えば固定資産税が120,000円なら、30,000円の支払い用紙が4枚入っています！
4枚の支払い用紙にはそれぞれ支払い期限が設けられています。
自治体によって違っていて、6月・9月・12月・2月だったり、5月・7月・1月・2月だったりします。
分割納付する場合にはそれぞれの締め切りまでに支払いを済ませましょう。
固定資産税は、口座振替・現金払い・クレジットカード・スマホ決済アプリなど、支払い方法を選べる
固定資産税は、自治体によって複数の支払い方法を選べます。
口座振替
支払い時期になると銀行口座から自動でお金が引き落とされる方法。
一度設定すると勝手に支払いがされるので、支払い漏れを防ぐことができます。
現金払い
銀行やコンビニで現金で支払う方法です。
自宅に届いた支払い用紙を持って窓口に行きましょう。
クレジットカード
オンラインでクレジットカード決済をします。
コンビニ窓口などではクレジットカード払いはできません。
基本的に決済手数料がかかりますが、クレジットカードのポイントも貯まるのでどちらが得かを事前に確認しましょう。
スマホ決済アプリ
PayPay・LINE Pay・楽天ペイなど、一部のスマホ決済アプリで固定資産税を支払えます。
決済手数料がかからず、各サービスのポイントが貯まるのでお得です！
マンションの固定資産税はどうやって計算される？
中古マンションに限らず、固定資産税は一般的に以下の式で計算されます。
①固定資産税評価額（課税標準額）× ②1.4%
①の固定資産税評価額は、土地や建物をそれぞれ評価した金額のことで、固定資産税を決める際の基準になります。
この金額は各自治体で土地ごと・建物ごとに決定しているものです。
マンションの場合は土地と建物に分けて考えますが、土地は「地価公示価格等 × 70%」、建物は中古の場合は築年数ごとに経年原価補正率(※)に応じて下がっていきます。
②税率は自治体が自由に決められますが、国が定めた標準税率1.4％を用いる自治体が多いです。
建物は年数経過によって価値が下がるため、それを固定資産税評価額に反映するための率です。例えば1年目では0.9579の補正率は5年目では0.8569まで下がります。
（参考：法務局｜経年原価補正率表）
非木造建物の経年原価補正率はこちらです。
一般的な鉄筋コンクリートのマンションはこちらの補正率が当てはまります。
| 経過年数 | 補正率 |
|---|---|
| 1年 | 0.9579 |
| 2年 | 0.9309 |
| 3年 | 0.9038 |
| 4年 | 0.8803 |
| 5年 | 0.8569 |
| 6年 | 0.8335 |
| 7年 | 0.8100 |
| 8年 | 0.7866 |
| 9年 | 0.7632 |
| 10年 | 0.7397 |
| 11年 | 0.7163 |
| 12年 | 0.6929 |
| 13年 | 0.6695 |
| 14年 | 0.6460 |
| 15年 | 0.6225 |
| 16年 | 0.5992 |
| 17年 | 0.5757 |
| 18年 | 0.5523 |
| 19年 | 0.5288 |
| 20年 | 0.5054 |
| 21年 | 0.4820 |
| 22年 | 0.4585 |
| 23年 | 0.4388 |
| 24年 | 0.4189 |
| 25年 | 0.3992 |
| 26年 | 0.3794 |
| 27年 | 0.3596 |
| 28年 | 0.3398 |
| 29年 | 0.3228 |
| 30年 | 0.3059 |
| 31年 | 0.2916 |
| 32年 | 0.2774 |
| 33年 | 0.2631 |
| 34年 | 0.2488 |
| 35年 | 0.2345 |
| 36年 | 0.2294 |
| 37年 | 0.2243 |
| 38年 | 0.2191 |
| 39年 | 0.2140 |
| 40年 | 0.2089 |
| 41年 | 0.2071 |
| 42年 | 0.2053 |
| 43年 | 0.2036 |
| 44年 | 0.2018 |
| 45年 | 0.2000 |
引用：法務局｜経年原価補正率表
ただ、固定資産税評価額を自力で計算するのは素人ではかなり難しいです…！
固定資産税の納税通知書を見たり、役所で固定資産評価証明書を発行してもらうと正確に確認できますよ。
固定資産税には軽減措置がある
固定資産税には軽減措置があり、条件に当てはまる場合には固定資産税が安くなります。
土地と建物でそれぞれ軽減措置があります。
土地の軽減措置
居住用の建物が建っている土地の場合は減税が適用になり、マンションもその対象です。
減税の割合は土地の面積によって変わります。
マンションの場合は部屋の平米数ではなく、マンション全体の土地の持分で見ます。
土地の持分は固定資産税の納税通知書や登記簿に記載されているので確認してみてください。
| 土地の軽減措置 | |
|---|---|
| 面積 | 減税率 |
| 200㎡以下の部分 | 6分の1 |
| 200㎡超の部分 | 3分の1 |
土地の固定資産税については、「固定資産税評価額（課税標準額）× 1.4%」の式に、
土地の持分のうち「200㎡以下」の部分は6分の1を掛けて、「200㎡超」の部分は3分の1を掛けるということです。
一般的なマンションの一室であれば、ほとんどのケースで持分は200㎡以下だと思います！なので土地の固定資産税は6分の1になると考えて良いでしょう。
建物の軽減措置
2024年3月31日までに建てられた新築マンションであれば、
以下の条件に当てはまれば新築後5年もしくは7年間、減税措置が適用になります。
- 2024年3月31日までに建てられている
- 居住部分が床面積の2分の1以上ある
- 居住部分の床面積が50㎡〜280㎡の間
減税期間が5年か7年かは「長期優良住宅かどうか」で異なります。
| 建物の軽減措置 | ||
|---|---|---|
| 住宅の種類 | 減税率 | 減税期間 |
| 長期優良住宅 | 2分の1 | 7年間 |
| 長期優良住宅ではない | 2分の1 | 5年間 |
住宅の種類に関わらず、条件に当てはまる新築の建物については
「固定資産税評価額（課税標準額）× 1.4%」の式に2分の1を掛けるということです。
長期優良住宅の場合は減税期間が2年延長され、7年間となります。
「長期にわたって建物の設備が良い状態で維持される」と国が認定した高性能な住宅のことです。固定資産税の優遇以外にも、住宅ローンの金利引き下げなどのメリットがあります。長期優良住宅かどうかは、その物件が載っている不動産ポータルサイトや不動産会社に問い合わせると確認できます。
私は中古マンションを購入しましたが、すでに築7年以上経過しているので建物の軽減措置は適用になりませんでした。残念…
タワーマンションだけの例外措置がある！
タワーマンションの場合、高層階と低層階で分譲価格（売値）は大きく変わります。
ですが、固定資産税の額と物件の売値は、算出方法が異なるので全く関係ありません。
そのため高層階の部屋も低層階の部屋も、面積に差がなければ固定資産税も大差ないのですが、その点がずっと疑問視されていました。
そのため、2017年に税制改正がおこなわれ、
2018年以降に建設された20階以上のタワーマンションでは、高層階であるほど固定資産税が高くなるように税額が調整されるようになりました。
夢のタワマン生活を諦めた私には関係ない話…（やさぐれ）
世帯年収1,100万円の私たち夫婦が、タワマンを検討して諦めた話はこちらの記事⇩に…笑
5,000万円中古マンションを購入した我が家の固定資産税は…
固定資産税の計算方法や軽減措置が分かったところで、
5,000万円中古マンションを購入した我が家の固定資産税をシミュレーションしてみます。
納税通知書で確認したところ、我が家の土地の固定資産税評価額は約500万円、建物は約900万円でした。
5,000万円で購入したマンションの評価額が土地と建物合わせて1,400万円ってびっくりしますよね。笑
でも前述の通り、固定資産税評価額は物件の売値とは全く関係ない計算方法で出されているので大丈夫です！
建物は、最初の5年間は軽減措置で2分の1を掛け（うちは長期優良住宅では無いため）、6年目以降は経年原価補正率を掛けて算出します。
| 経過年数 | 土地の固定資産税 | 建物の固定資産税 | 固定資産税合計 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 計算式 | 税額 | 計算式 | 税額 | ||
| 1年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×1.4%×1/2 | 63,000円 | 74,667円 |
| 2年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×1.4%×1/2 | 63,000円 | 74,667円 |
| 3年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×1.4%×1/2 | 63,000円 | 74,667円 |
| 4年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×1.4%×1/2 | 63,000円 | 74,667円 |
| 5年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×1.4%×1/2 | 63,000円 | 74,667円 |
| 6年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.8335×1.4% | 105,021円 | 116,688円 |
| 7年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.81×1.4% | 102,060円 | 113,727円 |
| 8年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.7866×1.4% | 99,112円 | 110,778円 |
| 9年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.7632×1.4% | 96,163円 | 107,830円 |
| 10年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.7397×1.4% | 93,202円 | 104,869円 |
| 15年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.6225×1.4% | 78,435円 | 90,102円 |
| 20年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.5054×1.4% | 63,680円 | 75,347円 |
| 30年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.3059×1.4% | 38,543円 | 50,210円 |
| 40年 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.2089×1.4% | 26,321円 | 37,988円 |
| 45年以降 | 500万円×1.4%×1/6 | 11,667円 | 900万円×0.2×1.4% | 25,200円 | 36,867円 |
ざっくり計算ではありますが、将来の固定資産税はおおよそこのくらいのようです。
経過年数1年から45年以降でかなり下がっていくんですね！
私たちは築4年の中古マンションを購入したので、6年以降で軽減措置がなくなって急に固定資産税が上がってびっくりしました。
でも今回軽減措置などの仕組みを知ってその理由が分かりました。
今年は経過年数7年にあたるので、113,727円⇨113,000円の固定資産税を支払いました！
（固定資産税は1,000円未満は切り捨てられます）
というわけで、5,000万円中古マンションを購入した私たち夫婦の固定資産税は、
経過年数7年で113,727円でした！
シミュレーション上だと金額は毎年下がっていくとはいえ、
家を所有している限り支払いが続く固定資産税…痛いですよね。
私たちは固定資産税のことも知らずに住宅購入に踏み切ってしまいましたが、
それでもマンション購入してよかったと思っています。
「賃貸より持ち家！」という個人的な意見を書いた記事もあります。よかったらこちら⇩もご覧ください。
少しでもこの記事の情報がお役に立てると嬉しいです！
最後までお読みいただきありがとうございました🥹